【MygoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中央銀行祭出再一波選擇性信用管制，針對(duì)雙北市8000萬元以上、其他地區(qū)5000萬元以上豪宅，限制貸款成數(shù)不得超過6成，且無寬限期，所有銀行金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)制實(shí)施。央行總裁彭淮南認(rèn)為，有些人趁著油電雙漲起鬨，說買房可以保值，藉機(jī)哄抬房?jī)r(jià)，如果央行沒有採取任何措施，房?jī)r(jià)一定會(huì)漲得比現(xiàn)在更厲害。臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心總經(jīng)理李同榮發(fā)出公開信，指出央行信用管制對(duì)抑制都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)無效，仍應(yīng)從解決供需問題著手，才能治本。

李同榮表示，回顧前兩次央行針對(duì)雙北市在2010年的選擇性貸款緊縮，其實(shí)立意良善，但效果有限，因?yàn)榫o縮房貸抵擋不了遺產(chǎn)稅降低以後資金回流的浪潮，才會(huì)造成豪宅房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的結(jié)果。終究，只靠央行有限的金融控管政策，仍然無法解決都會(huì)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)高升，房地產(chǎn)漲跌因素還是要回歸基本面與供需面作深入探討，才能提出一套健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本兼治標(biāo)之解決方案。

此外，馬英九政府提出的居住正義政策，目前止於口號(hào)而無執(zhí)行策略，也無較具體的住宅政策，奢侈稅短線打房政策雖然產(chǎn)生短線抑制效果，但要長(zhǎng)線影響房?jī)r(jià)顯然效果有限，反而是預(yù)估增加的稅收不但縮水90%，甚至連房地產(chǎn)交易增值稅也反而減少近50%。

實(shí)價(jià)登錄雖能促進(jìn)交易透明化，但對(duì)房?jī)r(jià)漲跌無實(shí)質(zhì)影響，而修訂後的平均地權(quán)條例卻是倒頭栽的方式，把實(shí)價(jià)登錄的責(zé)任歸責(zé)於非權(quán)利人的地政士與經(jīng)紀(jì)業(yè)，可預(yù)期的是登錄的真實(shí)性將難以稽核，何況租賃的登錄制度，只有要求地政士或經(jīng)紀(jì)業(yè)登錄，若房東未交由經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)，租賃之權(quán)利與義務(wù)人都可免於登錄之責(zé)，這也將逼得出租人為了逃稅，而不將房屋交由專業(yè)的房仲業(yè)者服務(wù)，如此錯(cuò)誤的決策將對(duì)房仲產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

李同榮表示，證所稅已經(jīng)幾乎打垮合法守法經(jīng)營(yíng)的證券業(yè)，並打趴無辜的投資散戶，奢侈稅沒有打垮房?jī)r(jià)，沒有打垮建商，卻幾乎打垮了房仲業(yè)，讓無辜的房屋仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)績(jī)縮水一半，5000多家業(yè)者與10萬家庭生計(jì)立即陷入困境，種種政策顯示政府打擊合法產(chǎn)業(yè)卻縱容非法產(chǎn)業(yè)橫行的不當(dāng)作為，房仲業(yè)者與產(chǎn)業(yè)公會(huì)近年來不斷的為產(chǎn)業(yè)的提升做出努力，但受到政府的種種政策限制與干預(yù)，已經(jīng)明顯的扭曲了產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)自由機(jī)制的發(fā)展，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，對(duì)實(shí)在為臺(tái)灣未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力感到非常的憂心。

李同榮指出，所謂居住正義政策現(xiàn)在已經(jīng)荒腔走調(diào)，政府只挑簡(jiǎn)單的事做，以為打房就能顯現(xiàn)居住正義，在利率偏低與資金寬鬆的環(huán)境，有錢人合法買豪宅變成原罪，我們要說央行的緊縮動(dòng)作，雖然立意良善，但卻影響不了豪宅的價(jià)格，反而只會(huì)突顯政府的仇富心態(tài)，最後只會(huì)讓有錢人將資金再次移往國(guó)外，政府也會(huì)得不償失。而合宜住宅真能解決大臺(tái)北房地產(chǎn)供需嗎?跟過去的國(guó)宅一樣，以前5年後產(chǎn)生一批國(guó)宅新貴，現(xiàn)在10年後同樣的會(huì)產(chǎn)生另一批合宜新貴。

治本之道，政府應(yīng)優(yōu)先加速建設(shè)與都會(huì)捷運(yùn)系統(tǒng)，擴(kuò)大現(xiàn)有商圈，廣建只租不售的社會(huì)住宅。而國(guó)有財(cái)產(chǎn)土地應(yīng)善用民間資金合作廣建社會(huì)住宅，以租金補(bǔ)貼照顧中低收入上班族，以租金收入與政府補(bǔ)貼作為保障投資者之報(bào)酬率，如此一來，不但解決都會(huì)低收入者居住的問題，也解決土地閒置與建置資金的問題，同時(shí)紓解租房的供需問題，間接紓解房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。但國(guó)有財(cái)產(chǎn)局在不當(dāng)?shù)臉?biāo)售土地造成土地飆漲而被監(jiān)委糾正後，為政者就採取不做不錯(cuò)的心態(tài)，不但停售都會(huì)閒置土地，更無具體的長(zhǎng)期規(guī)劃與作為。

李同榮認(rèn)為，以目前的國(guó)內(nèi)外局勢(shì)對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)影響，從基本面利多方面，整體經(jīng)濟(jì)維持中度成長(zhǎng)、失業(yè)率下降、都會(huì)精華區(qū)人口集中產(chǎn)業(yè)集中資金集中、遺產(chǎn)稅降低資金回流、資金面寬鬆、利率短期維持低檔。

利空部份，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦緩慢，債信評(píng)等下降、歐債風(fēng)暴危機(jī)未除、匯率長(zhǎng)期仍有升值壓力不利出口成長(zhǎng)、股市陷入中空格局、稅制改革防制房地產(chǎn)飆漲、都更議題窒礙難行。

技術(shù)面，在利多部份，臺(tái)北市因供需仍然失衡，尚有一波末升段行情，豪宅仍會(huì)創(chuàng)新高，全省補(bǔ)升行情未走完。至於，利空部份，技術(shù)循環(huán)處於高檔，隨時(shí)會(huì)受消息面利空因素影響，引爆房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)。

消息面，在利多部份，ECFA啟動(dòng)元年，預(yù)期陸資來臺(tái)利多尚未實(shí)現(xiàn)、開放自由行有利休閒不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展。利空部份，大都會(huì)房?jī)r(jià)過高民怨第一、馬英九政府堅(jiān)持居住正義打房政策、稅制改革聲浪四起影響後市發(fā)展、總統(tǒng)大選後美牛風(fēng)暴與油電雙漲，證所稅風(fēng)波未平，引發(fā)民怨上升，執(zhí)政黨民意下滑，實(shí)價(jià)課稅風(fēng)聲鶴唳，心理影響因素讓消費(fèi)者卻步。

李同榮表示，若用傳統(tǒng)緊縮融資對(duì)付豪宅，只會(huì)突顯政府仇富心態(tài)，打房政策要對(duì)癥下藥，否則不但失去民心，也失去企業(yè)界對(duì)政府的向心。

綜觀上述房地產(chǎn)漲跌因素分析，房?jī)r(jià)的漲跌勢(shì)必與國(guó)內(nèi)外基本面相互連結(jié)，而供需失衡因素更是都會(huì)房?jī)r(jià)飆漲的主因，未來除了資訊透明化實(shí)價(jià)登錄以外，健全稅制必定是健全房市的一大課題，而稅制的改革必須提出完整的配套與研究後始能提出，免得造成市場(chǎng)不確定因素所造成的恐慌，證所稅的改革風(fēng)波就是房地產(chǎn)未來要實(shí)價(jià)課稅的前車之鑑，若用傳統(tǒng)緊縮融資工具來處理房市，並針對(duì)不需高額貸款的富商與豪宅限縮融資，只會(huì)產(chǎn)生短期心理效應(yīng)。